賃貸アパート・マンションを又貸して収入を得ると違法なの?

今回の話は、リゾートバイト派遣社員として3ヵ月間賃貸で借りているお部屋を空けるんだけど、そのお部屋を誰かに貸して収益を得たら違法なのかな?と思ったのがきっかけ。

その後、海外留学で半年間台湾に住むんだけど全く使わないお部屋を半年間も放置するのは無駄だ!これが引き金となり”賃貸物件を又貸しして収益を得たら違法なの?”について考えてみたいと思います。

又貸しに関する賃貸借契約書はどうなってる?


不動産賃貸では、又貸し(転貸)を禁止している管理会社(オーナー)は多く、基本的には行うことが出来ません。民法612条一項で、賃借人は賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲渡し又は賃借物を転貸することが出来ない。二項で賃借人が前提の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせた時は、賃貸人は契約の解除ができる…。と、なっています。

と言っても、賃貸人の承諾を得ずに又貸しをしたことが見つかった場合、すぐに”出て行け!!!”と言われ、お部屋を出ていかなければならないのかというと…そうでもない。

賃貸借契約では、賃借人(貸し主)と賃貸人(借り主)との間の信頼関係が損なわれた時に、契約の解除が出来るとされています。

そのため、信頼関係が損なわれていないような事例では契約の解除が出来ない(されない)場合があります。

又貸しで信頼関係が損なわれないケース

例えば、自分が借りているお部屋を”もう引っ越そうかな…”という時に、弟がその”お部屋に住みたい!”と言ってきたとします。

新たに賃貸物件を借りるとなると、それ相当の引っ越し資金が必要になりますので、自分名義で借りているお部屋を弟に貸し、毎月管理会社に自分名義の口座から家賃を支払っていたとします。

このようなケースでは兄弟(親族・身内・家族)がお部屋を利用していますので、貸し主と借り主の間の信頼関係が損なわれたとは到底言えません。ですので、賃貸借契約の中で又貸しの禁止規定があったとしても100%退去をしなければならないと言うことではないのです。

ただし、友人や全く繫がりのない人にお部屋を又貸しした場合は、信頼関係が損なわれ、賃貸借契約の解除もありえます。タイトルで、収入を得るのは違法なの?と書きましたが、お金をもらうことについては違法性はないと思います。

アパート・マンションでは、隣同士の方でもお付き合いが全くない場合がほとんどですので、お部屋の又貸しをしていることに気づかれなかったり、黙認されると言うこともございます。が、又貸しは法律的には弱い立場になりますのでお勧めは出来ません。

空いているお部屋を貸す場合の法律は?


例えば、2LDKのお部屋に住んでいる人が使っていないお部屋をゲストハウスや民泊のように短期間、お金をもらって人に貸すと言う行為は良いのでしょうか?

今流行のairbnb(エアビーアンドビー)と言う民泊サービスは、世界192カ国で空き部屋を旅行者等に貸し出せるサービスになります。

自分のお部屋をお金をもらって貸すと言う行為を反復継続すると、旅館業法に接触する行為にあたる言えます。しかしながら、旅館業法は建築物の構造規定や部屋数がホテルの場合10以上、旅館の場合は5部屋以上あるという規定がございますので、個人で旅館業を営むことは難しく、法律自体も個人営業を想定したものとはなっていません。

このサービスを利用して問題になったと言うことはございませんので、自分のお部屋を貸したいと言う人はぜひ利用してみると良いと思います。

ただし、賃借人と言う立場の人がairbnbを利用してお部屋を貸す行為は、不動産管理会社を含め業界全体的に否定的です。又貸しや旅館業法の穴(グレーゾーン)にあたる部屋貸しは避け、自己所有物件を貸し出せると言う方に限りお部屋を貸し出してみると良いと思います。

最近では、民泊経営をしたい!という方向けに、民泊として使っても大丈夫な賃貸物件だけを集めた不動産サイトも登場していますので!「民泊物件をお探しなら【民泊物件.com】」というサイトが有名です。民泊経営をしたい!という方はどうぞお使いになってみてください!

お部屋をオープンルーム化していいの?

お部屋をオープンにするとは、自分を含めて宅飲み会場(お部屋)オンラインゲームをやるための会場(お部屋)として人を集めて騒いで良いのかと言うことです。お部屋に人を招待して遊ぶのは自由ですし、例えSNSで知り合った人であっても自分が借りているお部屋であれば来客を許しても良いと思います。

ただし、ここで問題となるのは”騒音”です。

宅飲みの会場として友達を毎日のように集めてバカ騒ぎをしたり、壁の薄い木造物件であるのにも関わらず皆で歌を歌ったりギターを弾いたり、寝ずに麻雀を行うのは絶対にやめましょう。あまりにもひどい場合は管理会社に報告され、注意・警告が行われることもございます。

ということで、今回は又貸しについて少し書いてみました。

個人的には人のものを無断で誰かに貸すという行為は、あまり良い気はいたしませんのでお勧めは致しません!不動産ビジネスをしたいのであれば、自分でお部屋を買ったり民泊用に使える物件を借りて行うのがベストだと思います。

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